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Auf Deutschlands Dächern

Angesichts des riesigen Fehlbestandes an Wohnungen in Deutschland bekommt die Frage nach schnellerem und effizienterem Bauen große Bedeutung. Welche Rolle der Leichtbau bzw. der Trockenbau in diesem Szenario spielen kann, darüber sprach die Redaktion mit Klaus Salhoff, Leiter der Abteilung Bautechnik bei der Firma Kauf Gips KG. Es geht um das Thema Serielles Bauen, Modulares Bauen und Prozessoptimierung (Foto: TA)

Klaus Saalhoff
Für unsere Bauweise sprechen eindeutige Fakten wie kurze Bauzeiten, Schallschutz, Robustheit, Flexibilität, Raumklima, aber auch der Raumgewinn. Klaus Salhoff, Leiter der Abteilung Bautechnik. Foto: TA

TA: Herr Salhoff, wie hoch ist denn der Fehlbedarf in Deutschland? Wie viel Wohnungen braucht Deutschland?

S: Studien des Bundes zum Wohnungsbedarf sind immer davon ausgegangen, dass Deutschland bis 2020 circa 270.000 Wohnungen pro Jahr braucht. Das sind allerdings Annahmen auf der Basis einer Zuwanderung von (nur) 100- bis 200.000 Personen.

Schon ab 2009 wurde aber weniger gebaut als benötigt. Von 2009 bis 2015 hat sich ein Fehlbedarf von 260.000 Wohneinheiten aufgebaut.

Zusammengefasst ist das also ein Bedarf von ungefähr 400.000 Wohnungen pro Jahr. Bauunternehmen bauen aber momentan nur 215.000 Einheiten neu und 30.000 in bestehenden Gebäuden. Und was an Baugenehmigungen vorliegt, reicht bei weitem nicht aus, um diesen gigantischen Bedarf zu decken.

TA: Wie müsste solcher Wohnraum aussehen? Braucht Deutschland Luxus- oder Standardwohnungen?

S: Benötigt wird bezahlbarer Wohnraum, bei dem Luxus und Komfort im Hintergrund stehen. Junge Leute, die berufsbedingt in eine Großstadt ziehen brauchen ihn, aber inzwischen auch Rentner, die sich ihre große Sozialwohnung nach dem Tod eines Partners nicht mehr leisten können. Und der Bedarf wird in den Großstädten gebraucht. Dass es gleichzeitig in konjunkturschwachen Gebieten Leerstände gibt, hilft niemandem in Ballungsräumen.

Wenn ich nach Mecklenburg-Vorpommern zu einem Kunden komme, und ihm die Entwicklung eines neues System vorstelle, z. B. um vorhandene Bestände aufstocken, da dann ernte ich wegen des großen Leerstandes lediglich ein Grinsen.

Gehe ich mit der gleichen Idee zum Beispiel nach München, dann erzeuge ich sofort Resonanz, weil dort zusätzlicher Wohnraum dringend gebraucht wird.

TA: Damit Wohnraum bezahlbar ist, muss er kostengünstig erstellt werden. Was macht Bauen in Deutschland denn so teuer?

S: Es sind die Planungsprozesse, die Genehmigungsprozesse und die rechtlichen Anforderungen. Die Bauwirtschaft hat letztes Jahr der Bundesbauministerin Frau Hendricks eine Studie „Kostentreiber am Bau“ übergeben. Darin sind genau diese Punkte genannt.

Und Preistreiber ist auch die öffentliche Hand: Die Grunderwerbssteuer ist vor Jahrzehnten einmal mit 2 Prozent gestartet, jetzt setzt man sie z. B. in Baden-Württemberg gerade auf 6,5 Prozent.

Gegen Bürokratie ist Technik machtlos. Wir können den Bauprozess selbst weiter optimieren und Kosten senken, aber wir können nicht Anforderungen umgehen oder Marktmechanismen wie Grundstückspreise aushebeln.

TA: Kommen wir zur Optimierung des Bauens. Was verzögert auf der Baustelle, der Rohbau oder der Ausbau?

S: Keiner der beiden, sondern die oben bereits angesprochene Planungs- und Genehmigungsphase. Gehen wir ins Detail: Bei einer Bauzeit von drei bis fünf Jahren ist mit Sicherheit ein Jahr verstrichen, bis der Antragsteller die Baugenehmigung hat. Ein Drittel der Zeit ist also bereits „verbraucht“, bevor der eigentliche Bauprozess beginnt. Bei der reinen Bauzeit hält sich der Bau des Rohbaus und des Ausbaus in etwa die Waage.

TA: Gibt es Geschwindigkeitsvorteile für einzelne Bautechniken?

S: Im Moment hat Deutschland eine Baukultur, die aus der Massivbauweise kommt. Wir wären allerdings gut beraten, wenn wir die Vorteile der verschieden Bauweisen in einer Hybridbauweise kombinieren würden - zum Beispiel die Vorteile des Leichtbaus nach und nach in den Wohnungsbau oder im Neubau einzubringen.

Es sprechen eindeutige Fakten wie kurze Bauzeiten, Schallschutz, Robustheit, Flexibilität, Raumklima, aber auch der Raumgewinn für unsere Bauweise. Aber auch Wirtschaftlichkeit: Mit einer Trockenbauwand erzielt man pro laufendem Meter Wand 3 cm Raumgewinn. Wenn Sie 50 Wohneinheiten bauen, dann gewinnen Sie bis zu 250.000 Euro zusätzlichen Verkaufspreis.

TA: Wenn dann endlich gebaut wird, woran liegt es, dass die Werften im Schiffsbau so schnell sind und die Bauwirtschaft so langsam?

S: Das nenne ich eine gefährliche Betrachtung. Die Bauwirtschaft wird ständig mit dem Schiffsbau und dem Automobilbau verglichen. Es gibt aber grundsätzliche Unterschiede.

Schiffe werden erst geplant und dann gebaut. Für Gebäude gilt das nur sehr eingeschränkt.

Wenn Handwerker für eine Wohnbaugesellschaft arbeiten, die die gesamte Planung und Organisation in ihrer Hand hat, dann entstehen wenig Zeitprobleme. Diese Gebäude können fristgerecht errichtet werden, weil der spätere Mieter keinen Einfluss auf die Bauphase hat.

Im individuellen Wohnungsbau dagegen kommen laufend Sonderwünsche des Käufers. Es sind diese nachträglichen Planänderungen, die bauzeitenverlängernd und kostentreibend wirken.

Beim Bauprozess selbst sehe ich zwei Faktoren. Die Baustellenabläufe sind nicht so stringent durchorganisiert wie das auf Werften geschieht. Handwerker wissen vielfach nicht, welche Leistungen andere Gewerke noch erbringen müssen. Wo liegen elektrische Leitungen, wie ist die Haustechnik integriert? Hier erwarte ich durch BIM eine deutliche Verbesserung.

Der zweite Faktor sind die Trocknungszeiten, die entfallen, wenn in Trockenbauweise ausgebaut wird. Wände müssen nicht mehr geputzt werden. Estriche müssen nicht mehr austrocknen. Wer realisiert den eigentlich noch, dass ein Estrich eigentlich sechs Wochen austrocknen müsste, um Folgeschäden zu vermeiden? De facto wird schon nach wenigen Tagen auf den noch feuchten Estrich gefliest.

Wasser ist eigentlich bautechnisch „die große Bremse“ im Ausbau. Und darin liegt auch die große Chance des Trockenbaus.

TA: Kommen wir noch mal auf das Thema serielles, modulares Bauen. Die Japaner bauen schon seit Jahrzehnten in Modulen. Warum wir nicht?

S: Schauen Sie sich mal unser Rechtssystem an. Deutschland ist föderal aufgebaut, Japan nicht. Deutschland hat 16 Bundesländer. Alle haben verschiedene Landesbauordnungen. Dazu kommen die Kommunen, die kommunale Satzungen haben. Das sind alles Hürden, die einer Standardisierung oder Typisierung entgegenwirken.

Das Interesse der Techniker am modularen Bauen ist groß, die wirtschaftlichen Chancen sind da, aber es kann aufgrund der föderalen Struktur Deutschland nicht im großen Stil umgesetzt werden.

Wo es schon in Teilen umgesetzt wird, ist der Mehrfamilien-Holzbau. Eingesetzt werden dort vorgefertigte Wandelemente oder Fassadenelemente, bei denen Vorfertigung im der Werkshalle Anwendung findet.

Das gleiche gilt bei Einfamilienhäusern für das Fertighaus. Da wird komplett in Holzbauweise vorgefertigt, auf die Baustelle transportiert und binnen zwei Tagen wird ein Haus erstellt. Es gibt Standardisierung und Vorfertigung schon, aber unsere derzeitigen Regeln verhindern, dass es flächendeckend eingesetzt werden kann. Deutschland ist eben nicht Japan.

TA: Was Sie beschreiben hört sich nicht euphorisch an. Gibt es denn keine Lösung für die Menschen, die dringend eine Wohnung brauchen?

S: Oh ja, es gibt eine Lösung, und sie ist auch naheliegend: Weitere Geschosse auf den vorhandenen Bestand aufzusetzen. In den Großstädten ist ein immenses Potenzial dafür vorhanden. Experten schätzen dieses Potenzial auf 1,5 Millionen Wohnungen, die durch Aufstockungen neu geschaffen werden könnten. Dadurch wäre die Spitze des Eisberges schon entschärft.

Dieser Wohnraum verbraucht keine weiteren Grünflächen und es entstehen keine zusätzlichen Kosten für Verkehrswege. Und die Erschließung mit Wasser und Strom ist auch schon vorhanden.

TA: Und wie viele solcher Objekte kennen Sie?

S: Der Anteil an Aufstockungen ist bezogen aufs gesamte Bauvolumen gering, was wiederum mit Verordnungen, mit Gesetzen, mit Stellplatzvorschriften zusammenhängt. Kein Bauherr kann für ein zusätzliches Geschoss, dessen Wirtsgebäude mitten in der Stadt liegt, vier zusätzliche Stellplätze für Autos schaffen. Fordert das die Kommune, dann ist das Projekt nicht zu realisieren.

Einfacher ist der nachträgliche Ausbau von Dachgeschossen – ebenfalls noch eine Herausforderung mit großem Potenzial. Aber auch hier gibt es bürokratische Hemmnisse, was die Geschosshöhe bzw. Gebäudehöhe betrifft. Die Bauwirtschaft kann die technischen Probleme wie Statik und Brandschutz lösen. Den Weg dahin freimachen müssen allerdings Bund und Länder.

TA:  Herr Salhoff, vielen Dank für das Gespräch.